原本盤旋待變的房市,最近出現重大變化,以上市公司興富發為首的公司大舉南下獵地,最受矚目的個案是,興富發老闆鄭欽天以旗下的齊裕營造斥資五七億元向京城建設老闆蔡天贊個人,買下號稱是高雄美術館區最後一塊寶地,位在明誠四路與美術東二路的土地,每坪單價創下二三○·七七萬元的新高價,京城建設老闆蔡天贊並喊出高雄每坪土地三○○萬元的時代來臨。

 

高雄土地飆出了新天價,帶動房市出現一片榮景,陳菊市長的滿意度也向上竄升。

 

無獨有偶地,上市公司欣陸控股(3703)也在台中獵地,大陸建設買下原在台中七期創天價的土地,力麒賣掉八一四坪的地,獲利約三億。而大陸建設這一塊地斥資二六·六二億元,也寫下每坪三二七萬元的新天價。

 

用這個標準來看上市公司達新(1315)在惠國段有二五九三坪的土地,若以每坪三○○萬來算,這塊地值七七·八八億,除二十二億股本,每股值三五·四元。除了這塊地,達新還有很多土地,這正是最近達新股價走強的主因,從這個角度來看,達新是有價值的公司。

 

大陸建設買下東四段土地,將來規劃成商辦,買主已找好了,中信銀斥二○·八億,中國人壽三二·八億,這塊地穩定帶來獲利。最近大陸建設又斥資二四·五億,買下位在市政北七路與惠中段的土地,每坪單價是三一一·八三萬元。台中市的土地新天價,兩筆都是大陸建設所創。

 

殷琪已經蟄伏了很久,這回在台中連續兩次出重手,值得大家注意。最近,台股表現弱勢,但是欣陸控股卻逆勢走高,原本欣陸上半年EPS○·六八元,股價只有十一元,今年推案積極,股價開始受注意。

 

除了興富發創高雄土地天價,大陸建設創台中土地天價,最近南山人壽斥資買下台中八期,位在文心南路「潮港城」,國際美術館舊址二八一一坪土地,讓台中房市又掀起一番憧憬。

 

這個景象可以看出,去年眼看著台北市房宅屢創天價,政府終於為了選舉祭出奢侈稅,讓房市成交量跌到谷底,但是房地產價格並沒有掉下來。今年政府原本想在房地產實價課稅上動手,但是油電雙漲,開徵證所稅已打趴了台灣經濟;面對房地產,政府顯得投鼠忌器,此時壽險大戶身擁巨資,開始買大樓。

 

過去一直看空台灣房地產長達七年的國泰金控,這回翻空為多,並斥資七十二億元買下葉輝蓋的宏遠大樓,這座大樓換算每坪一三六三萬。除了國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、宏泰人壽、幸福人壽都競標土地或大樓,讓經濟一直往下走的台灣,出現房市活絡的奇景。

 

另一方面,台灣房地產多頭長達十年,建商口袋深度夠,大家荷包滿滿,此時在台北市、新北市房價已高的情況下,建商老闆把重心轉到台中、高雄,讓這兩區的房市開始出現強烈補漲訊息。

 

尤其是高雄市,上一波房市榮景(一九八九年以前),高雄市的豪宅如百吉大樓,每坪已創下四十萬元的天價,但是此後房地產崩盤,百吉大樓跌到十幾萬;這些年台北市房地產漲翻天,但在高雄卻沒有什麼起色。在台北豪宅動輒一五○、二○○萬元起跳,在高雄二十幾萬已算是豪宅了。最近高雄一線豪宅從三十、四十萬元起跳,有些高檔產品已上了五○萬。台中地區也出現六○萬的產品。這兩個大都會房市突然之間醒了過來,這是非常標準的房地產補漲景象。

 

造成這個現象的主因是政府對策,資金積極找出路;另一個現象是證所稅趕跑了大戶,資金離開股市,變成炒房、炒土地的現象。興富發(2542)買的地是京城建設(2545)老闆私人的,欣陸建設買的地是力麒建設(5512)賣出來的;志信(2611)今年二月賣掉台中土地,淨賺一一·九二元,創造上半年EPS五·七八元。於是股市愈見冷清,但是房市卻熱鬧滾滾,這是大家看出台灣經濟已經走在崩壞邊緣,政府不敢再對房地產下重手,於是錢自然往房市跑。

 

這種景象最近在英國上演,剛辦完奧運的英國,這幾年房地產熾熱,除了中國有錢人及亞洲資金競相前來投資外,歐洲紛紛課重稅;像法國準備對有錢人開徵七五%的富人稅,法國的有錢人、企業紛紛把總部、住家搬到英國。

 

為了吸引更多歐洲資金前來投資,英國進一步決定將所得稅率從五○%降為四五%。英國開始懂得降稅吸引投資,台灣的馬總統則逆著方向走,台灣經濟自然好不起來。

 

看到房市這個現象,大家必須敏感想到股市下一個新方向,有一個重點必須注意的,八月外資買超台股超過九○○億;以外資大買超的月份,股價至少都漲四百點以上,但這回日線只小漲一二六·五七,這個現象十分值得留意,意味了外資沒有證所稅顧忌,拼命拉抬台股,但是內資卻不跟。如今外資買滿了,水位高了,未來繼續大幅買超力道有限。反向來看,必須提防外資反買為賣的危機。

 

八月以來,外資把台股拉高到七五三六,進入九月,外資反買為賣,台股逐漸使不上力,加權指數下滑到七三一三,台積電(2330)連拉兩根長黑,聯電(2343)創了一一·六五元新低。外資在八月大加碼的個股宜小心。這個景象到了明年,如果證所稅影響大戶進場意願,外資調低台股評等,並且反向加碼殺出,台股的下檔恐怕出乎大家意料。

 

大錢跑到房市,此時還留在股市打仗的資金,必須非常講究基本面。台股要再見到千億以上大量恐怕很困難,從房市補漲現象,未來股市恐怕也只會往兩個方向跑,一個是有價值的股票,一個是便宜的股票。

 

所謂有價值的股票是資產股。上周我們提及的資產價值正式發酵,像大洋(1321)寫下二九·八元新高價,達新(1315)漲到二九·七五元,南染(1410)到一八·七元,士紙(1903)漲到五二·六元,廣豐(1416)到一五·九元,黑松(1234)到四一·四五元,泰豐(2102)到二○·一五元,勤美(1532)到二三·五元,中視(9928)到一七·七五元,農林(2913)漲到一五·九五元,台火(9902)漲到一○·四元,勤益(1437)漲到一五·七元。資產題材的發酵才正要開始。

 

目前台北市、新北市大面積土地已經可遇不可求了,高雄土地見到二三○萬天價,台中也到三二七萬元一坪,此時擁有土地的資產股會更加炙手可熱。上一期《先探週刊》報導,榮運(2607)最關鍵的是在南崁的七·五萬土地。

 

在新北市房價大漲後,下一個焦點南崁可能受到注意。最近特力屋、家樂福、COSTCO相繼在南崁設點,造成車流塞爆的景象。本來我們看到「蘆竹鄉」,這是一個鄉下地名,沒想到這是桃園縣豪宅聚集地,中悅系列的豪宅都設在這裡。有一次我送朋友回家,才知道這裡熱鬧的程度。

 

上個月,錢櫃(8359)召開董事會決定買下南崁路二六五號地下一樓到二樓及B3二十個停車位,土地面積是一六九·六四坪,成交是三·七六五四億元。錢櫃準備在這裡設點,這裡很可能是桃園最重要的兵家必爭之地,尤其是五楊段通車之後,這裡會是一個最重要中繼點;若機場捷運通車,這裡的角色丕變,榮運長線具有重要的價值。

 

目前擁地自重的資產股必須耐心等待開發價值,但若是有資產又有業績,那麼股價漲起來通常非同小可。上周股價表現最出色的是勤美(1532),勤美的台中飯店、金典酒店都是重要題材;另外,勤美Q1EPS○·三四元,Q2達○·五二元,上半年EPS○·八六元,業績相對亮眼,股價漲升力道相對強勁。

 

目前的大洋、泰豐、黑松、勤美股價都往新高方向走;另外,第二季轉虧為盈的中視(9928)股價漲到一七·七五元,以目前股價來看,中視市值只有二二·八九億元,以這次黎智英準備賣掉壹傳媒平面媒體的窘境來看,黎智英開辦壹電視三年虧掉六○億,應是斷尾求生的關鍵。

 

黎先生要介入電視之前,曾經有意買下年代電視台,當時練台生開價三○~四○億之間,黎先生嫌太貴,另行自設電視台,沒想到無力突破頻道業者,最後陷入慘賠窘境。以中視的電視台加上南港近五千坪土地,中視的價值長線看好。

 

另一個角度是便宜的股票,既然高雄,台中房地產補漲,面對證所稅及景氣式微,大家最好不要碰高價股。

 

最近經常被大家討論到的hTC,不管這家公司功過如何,但最引人爭議的是,這家公司兩個老闆在十年內連續演出同樣戲碼,讓股價飛上天、竄到地。威盛(2388)讓四千多億市值在空氣中蒸發,宏達電(2498)蒸發了八千億市值,十年來散戶荷包憑空消失一兆多,若論功過,他們夫妻檔對得起耶穌基督?更不可原諒的是,當年專門為宏達電寫做多報告的外資分析師,紛紛到宏達電高薪任職,這不是一個共犯結構?

 

最近壹傳媒要出售,前一陣子,黎智英與蔡衍明鬥得火熱,最近蔡衍明才具狀控告《蘋果日報》及《壹週刊》高層。這場媒體大亨的競賽,其實也比口袋深度。蔡衍明的旺旺在香港上市,市值是一二○○億港元,壹傳媒過去十年來從二九港元,最慘跌到○·四五五港元,市值只有一二億港元;這個十二億對一二○○億的戰爭,誰會輸當然看得很清楚。

 

這次智慧型手機的戰爭,hTC市值六○億美元,碰上的對手APPLE市值六○○○億美元,這也是一場一比一○○的戰爭,誰會輸,不必深究就知道了。

 

對於業績急轉直下,或前景有隱憂的個股,千萬不要被歷史餘暉所惑,像鋼鐵、水泥、石化、玻璃這類內需型產業,大家看到中國,香港同性質公司大跌,豈可掉以輕心。像安徽海螺水泥(00914)一年來從五六·九港元到一九·七港元,鞍鋼(00347)從一四港元跌到三·四四港元,這類的公共建設股頻頻下跌;最近我們終於見到中鋼(2002),從三個月前三○·九元快速跌到二四元,假如中鋼不賺錢,最後恐怕會跌到十幾元,長期投資的人要小心。台塑四寶也有同樣情況,上半年虧損一○·三億的台玻(1802)最近連接三根長黑,這些獲利穩定的產業龍頭,已開始出現質變與量變的危機。

 

另一個是電子股,像觸控龍頭之一的洋華(3622),股價最高曾漲到五一八元,但是洋華競爭力已逐漸式微,過去五季虧四季,今年第二季大虧三·八九億元,每股EPS是負的二·五九元,但是股價仍在七○元以上。這樣虧損情況如果沒有改善,股價跌到面額以下都有可能。連續虧損五季的介面(3584)上半年EPS是負五·○七元,但股價還有二九·五元,還是要當心。這種靠昔日榮耀撐股價的公司要格外小心。

 

那麼以半年報為基準,大家仍然可以找得到相對便宜的股價,像是中橡(2104)最近悄悄漲到三二·五元,原來是中橡半年EPS一·三四元,成長五六%。

 

經營加油站與運輸業的山隆(2616),上半年EPS一·三一元,成長三八·八%,股價只有二○元,怪不得股價能再創二○·五元新高。最近兩檔散熱股,像力致(3483)、超眾(6230)都有相當好表現,都是半年報的助力。

 

兩家連接器廠信音(6226)與良維(6290),上半年EPS都是○·九五元,但第二季信音獲利比良維多一倍,但兩家公司股價相差一○元,怪不得信音向上漲,良維向下調整。

 

P/E還很低的公司,像訊舟(3047),上半年EPS○·七元,股價只有一二·六五元;訊舟是雲端概念股,P/E很低。最近網路設備股盛達(3027),突然從九·四四元漲到一四·三元,原來是Q2出現轉機,EPS達○·六四元。設備股蔚華科(3055)第二季轉虧為盈,EPS○·四六元,九月六日股價強勢漲停;小尺寸面板廠凌巨(8105)Q2賺八一六四·九萬元,股價連拉數支漲停。這種便宜的股票大家努力找,從低價族群中找,就可以發現很多奇兵。

 

台灣慢慢也會出現很多生活產業的績優公司,最近在興櫃裡的阿瘦(8443)、上櫃的鮮活(1256),在興櫃的誠品生活(2926)、網路的數字科技(5287)都可留意逢低找買點。